Spór we wspólnocie mieszkaniowej może dotyczyć zwykłych codziennych spraw, jak i tych, które dotyczą spraw poważniejszych, takich jak zagospodarowanie nieruchomości wspólnej. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego o współwłasności, które stosuje się w małych wspólnotach, gdzie właściciele nie wprowadzili odmiennych zasad zarządu nieruchomością, do czynności zwykłego zarządu, czyli w sprawach zwykłych, potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, czyli 50% + 1. Większość tę oblicza się według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Decyzje w sprawach przekraczających zakres tzw. zwykłego zarządu (czyli w sprawach niezwykłych) wymagają jednomyślności wszystkich właścicieli lokali.
Jeśli zgody większości na daną czynność uzyskać się nie da, wówczas każdy współwłaściciel (w przypadku czynności zwykłych) lub właściciele, którzy posiadają więcej niż 50 % udziałów (w przypadku czynności przekraczającej zwykły zarząd) mogą żądać upoważnienia sądowego do dokonania tej czynności.
Wniosek należy wysłać do sądu właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości załączając odpis z księgi wieczystej dla nieruchomości lokalowej i dla nieruchomości wspólnej. Opłata od takiego wniosku wynosi 100 zł. Trzeba w treści wymienić zainteresowanych, czyli wnioskodawcę/ców i wspólnotę, a w przypadku „zwykłej” współwłasności, wszystkich współwłaścicieli. I przede wszystkim trzeba opisać na czym ma polegać czynność, której chciałby dokonać właściciel domagający się upoważnienia, a także uzasadnić dlaczego jest to celowe i pozostaje w interesie wszystkich członków wspólnoty.
Prawomocne postanowienie sądu upoważnia wnioskodawcę do dokonania konkretnej czynności będącej przedmiotem wniosku, a pozostali właściciele nie mogą skutecznie jej zakwestionować.
Może się jeszcze zdarzyć, że większość członków małej wspólnoty (lub jeden członek posiadający ponad 50% udziałów) podejmie decyzję, która pozostałym współwłaścicielom – tym mniejszościowym – wyda się niekorzystna.
Jak już wyżej wspomniano, w małych wspólnotach, której członkowie nie zdecydowali się wprowadzić szczególnych zasad zarządzania nieruchomością, stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności. Zgodnie z tymi regulacjami, jeśli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.
Podobnie jak w postępowaniach w braku porozumienia co do czynności zwykłych i niezwykłych, sprawa jest rozstrzygana na podstawie wniosku, który należy złożyć w sądzie właściwym dla miejsca położenia nieruchomości wspólnej. Załącznikami do wniosku powinny być księgi wieczyste: nieruchomości wspólnej, żeby wykazać, że jest się współwłaścicielem i lokalowej, żeby wykazać skąd wynika udział w tej współwłasności.
W omawianym przypadku rozstrzygnięcie sądu będzie polegało na zakazaniu właścicielom większościowym dokonania danej czynności. Dlatego też we wniosku należy dokładnie opisać na czym ma polegać kwestionowana czynność, a także wyjaśnić sądowi dlaczego jest ona rażąco sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządu. Należy jednak pamiętać, że subiektywne przekonanie wnioskodawcy nie jest wystarczającym argumentem. Dana czynność musi być niekorzystna dla współwłaścicieli w sposób oczywisty, widoczny gołym okiem dla przeciętnego obserwatora. Chodzi o rażącą sprzeczność, a nie jakąkolwiek.
Postanowienie sądu zakazujące dokonania czynności jest bezwzględnie wiążące dla wszystkich współwłaścicieli. Jeśli mimo to większość naruszy zakaz, wówczas taka czynność będzie bezwzględnie nieważna, gdyby chodziło o czynność prawną, np. o zawarcie lub wypowiedzenie umowy najmu. Naruszenie sądowego zakazu może także prowadzić do powstania roszczeń odszkodowawczych po stronie właścicieli mniejszościowych, jeśli w jego rezultacie poniosą oni szkodę.
